2024 타경 1138 경매 물건 분석 (아파트) 3/18 [공시지가 1억이상]

 

 

경매 공시지가 1억이상 아파트
경기도 파주시 문산읍 문산리 한진 아파트  10,500만 
240세대, 2동, 준공년도 1992년, 71.28㎡  8층 동향 방3개 화 1개, 복도식  

 

 

 

 

 

시세

 

총세대수가 적어 매매거래 건수는 적습니다만, 1.65억~1.74억 최근에 거래됐습니다.

 

다만, 네이버 매매호가는 2층  1.55억 동향, 4층 1.5억 동향 공동매물로 올라와 있습니다.

전세매물은 없고, 실거래는 1.2억정도 거래됐습니다.

월세는 1000/60만 정도 입니다.

 

 

 

 

입지

 
초등 학군은 임진초 학군으로 길건너 도보가능합니다. 

제가 좋아하는 도서관도 문산도서관 인근에 있습니다.

문산역 1번 컷이라 교통여건도 좋습니다. 

상권은 북측에  다이소, 올리브영 등 주요상권이 형성되어 있습니다.

인근 소형마트, 농협, 문산읍행정복지센터 등 생활편의시설 이용이 가능합니다.

 

 

권리분석

 

전입된 임차인은 없고, 소유자 점유로 권리분석은 문제없습니다.

다만, 23년 상속이후 실거주 하고 있는것 같지는 않으나, 공실 상태에서 계속 관리비만 냈거나, 전입없이 단기 임차인 등을 뒀을수는 있습니다.    현장 임장이 필요합니다.

관리비는 낙찰일까지 계속 미납이었다면 대략 100만원 전후로  잡으면 될듯 합니다.

관리소에 문의하면 공실여부, 미납여부 확인가능할것 같습니다.

답답하면 현장 출동요! ㅎ

 

 

 

예상 입찰가 산정

 
거래건수는 적지만, 실거래가는 1.6억, 매매호가는 1.5억 동향이라 매매호가 1.5억 또는 1.45억에 단기매도 시도해볼만 합니다.

 

19년 매수때도 리모델링을 안한것 같고, 상속하신 분도 큰 관심없이 방치해둔것 같습니다.

낙찰후 인테리어하면 빠르게 매도 가능할것 같습니다.

 

다만, 전회차 낙찰자가 미납하여 입찰보증금은 20%입니다.  권리분석에는 문제가 없으니 매매차익만 잘 계산해서

입찰하면 되겠습니다.

경쟁이 워낙 심해서 얼마를 써야할지 ㅠ

 

제 예상 입찰가는요?

 

예상 낙찰가 : 1.25억 !!

 
실거래와 네이버부동산 호가가 시세에 유사하다고 판단하고, 예상한 입찰가입니다. 

 

1.25억 써놓고 낙찰되면 예쁘게 리모델링해서 팔겠습니다 ㅎ 

더 높이 받아가는 분들은 실거주자이거나 투자수익 1천만원 미만입니다 ㅠ

다만, 1억이상이라 1억미만 투자자들은 안들어올것 같습니다. 

어디까지나 예상이며, 실수요자 또는 공격적 입찰자에 의해 상향 낙찰될수도 있습니다^^
너무 높게 낙찰받으면 매도차익 폭이 적어 다른 일반매물과 경쟁해야해서 마음고생을 하실 수도 있습니다.
 

낙찰 결과는 입찰일 이후 댓글로 써두겠습니다.

구독해두시면 좋은 물건 계속 소개해드리겠습니다.
 
감사합니다. 

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.