[공시지가 1억미만] 2024 타경 110523 물건 분석 (아파트) 3/4

 

경매 공시지가 1억미만 아파트
충남 천안시  9,980만  동향 3층

 

 

 

 

시세

 
매매실거래가는 저층 중심으로 1.3억~1.4억 정도에서 거래됐습니다.

거래량은 많은 편이니 매도는 금액과 수리여부만 잘 맞추면 매도는 원활할듯 합니다.

 

네이버 매매호가는  저층 3층 기본 1.3억이고,  수리한 물건은 1.4억 정도 됩니다. 

전세는 1.2억, 월세는 1,000/70만 딱 1개 있습니다.  2,000/60만도 가능할듯 합니다.
 
천안 쌍용동 광명 아파트,  동향, 방3개, 화장실 1개,  계단식, 사용승인 1993년

 

 

 

입지

 
학군은 미라초 학군으로 바로 옆에 붙어 있는 초품아입니다.

봉명역 도보 8분~10분 정도 걸립니다. 

상권은 바로 위에 도보가능한 상업지구 있으며, 아래 이마트, 다이소 등 있어 상권 활용은 용이할듯 합니다.

 

 

 

권리분석

 
임차인 없이 소유주 거주로 권리상 문제는 없습니다. 

소유주가 등기상 주소가 강원도이고, 전입세대열람결과 전입내역없다고 나와 있어, 실제 거주하는지와 대항력없는 미상 임차인이 있을 수 있으니 현장임장해보는게 좋을듯 합니다.

거주여부가 권리분석에 영향을 미치진 않으나, 미상임차인이 있다면 이사비의 명도비용이 조금 발생할수도 있겠습니다.

 

관리비는 2개월정도 미납됐고, 입찰일 기준 1~2개월 더 미납된다고 생각하고 입찰하면 될듯 합니다.

월 평균 관리비 15만원 전후

 

예상 입찰가 산정

 
최근 3층 매매실거래가가 1.38억인데,수리 된것으로 보여집니다.

3층 매매호가가 1.3억인데, 수리안된 기본형으로 예상됩니다.

 

일단 수리안한 것으로 보고, 수리 1.25억 수리후 1.35억 정도 매도로 보고 입찰가를 정해야 할듯 합니다.
천안이고, 역세권, 생활편의성이 좋은 입지라  최소 1.1억은 넘겨야하지 않을까 생각됩니다. 

워낙 올려 입찰하시는 분들이 많아서 ㅠ 
 

낙찰후 리모델링하면 빠르게 단기매도는 가능할것 같습니다.

 

제 예상 입찰가는요?

 

예상 낙찰가 : 1.12억 !!

 
실거래와 네이버부동산 호가가 시세에 유사하다고 판단하고, 단기매매를 염두에 둔 입찰가입니다. 
 
어디까지나 예상이며, 실수요자 또는 공격적 입찰자에 의해 상향 낙찰될수도 있습니다^^
너무 높게 낙찰받으면 매도차익 폭이 적어 다른 일반매물과 경쟁해야해서 마음고생을 하실 수도 있습니다.
 
 
감사합니다. 

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.