[공시지가 1억미만] 2022 타경 57181 물건 분석 (빌라) 2/18

경매 공시지가 1억미만 빌라
충남 당진시  7,280만  남동향 1층

 
 

 

시세

 
매매실거래가는 국토부 실거래가 56.29㎡  기준 1.2억~1.3억에 거래됐습니다.
네이버 매매호가는 1.2억이고, 전세는 없고, 월세는 1,000/60만 정도입니다.
 
디바인힐스 9동 남서향, 방3개, 화장실 2개,  계단식, 사용승인 2016년
 

 

 

입지

 
당진시 시내상권에서는 벗어나있습니다. 가족수요보다는 인근 공단 직장인 수요가 더 많을것 같습니다.
 

 

권리분석

 
임차인 전입이 말소기준권리보다 빨라 대항력은 있으나, 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력 포기물건이라 낙찰후 인수금액은 없습니다. 
전입세대 열람에도 세대주가 없어, 임차권 등기후 전출한것으로 보입니다.  현재 공실상태라 명도걱정도 없겠습니다. 
 

 

예상 입찰가 산정

 
이미 동일단지형 빌라내 낙찰사례가 있습니다.
아래 줄친 3건중 맨아래가 동일평형입니다. 
꼭 낙찰받길 원하시면 8,100만은 넘겨야 할것 같은 분위기입니다.
 
네이버 매물기준 매매호가 1.2억이니  1.1억에 단기매도한다고 가정하고, 수리없이 0.9억에도 괜찮을듯 합니다.
반드시 인근 부동산 두어곳에 시세 탐문은 필요합니다. 
부정적이더라도 너무 걱정마시고, 확신이 서면 입찰해도 될듯 합니다.
 
월세 1,000/60만 셋팅시  0.9억시 9%, 0.8억시 10.3%   기본수익율은 나옵니다. 
 

 
제 예상 입찰가는요?

예상 낙찰가 : 0.815억 !!

 
실거래와 네이버부동산 호가가 시세에 유사하다고 판단하고, 단기매매를 염두에 둔 입찰가입니다. 
 
어디까지나 예상이며, 실수요자 또는 공격적 입찰자에 의해 상향 낙찰될수도 있습니다^^
너무 높게 낙찰받으면 매도차익 폭이 적어 다른 일반매물과 경쟁해야해서 마음고생을 하실 수도 있습니다.
 
 
감사합니다. 

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.