[공시지가 1억미만] 2024 타경 769 물건 분석 (아파트) 3/5

 

경매 공시지가 1억미만 아파트
강원도 속초시  9,700만  남향 2층

 

 

시세

 
매매실거래가는 2층기준 1.06억~1.23억 에서 매매되었습니다.

거래량은 많은 편이고, 1.2억대는 아마 수리했을때 기준인것 같습니다.

 

네이버 매매호가는 1.2억부터 나와있습니다.  경매물건은 2층 저층이라 

최고가는 힘들것 같고, 수리해서 1.15억~1.2억정도에 거래하면 괜찮을지 않을까 생각해봅니다.

 

전세는 1억~1.1억, 월세는 1000/45만~1000/65만 등 여러개 나와 있습니다.
 
속초시 조양동 조양주공2단지 아파트,  남향, 방3개, 화장실 1개,  복도식, 사용승인 1998년

 

 

 

입지

 
학군은 좌측 청봉초인지 우측 조양초인지 나와있지 않습니다만,  도보 통학은 가능할 것 같습니다.

중학교는 아래 속초중학교 신설예정이고, 위쪽 설온중, 속초중으로 버스 통학해야 할듯 합니다.

제가 항상 좋게 보고 있는 도서관도 인근에 있습니다. 

 

상권은 윗쪽에 상업지구 있고, 우측에 이마트 등이 있습니다.

 

 

권리분석

 

권리분석은 간만에 조금 복잡해보이지만, 결론은 별다른 문제는 없을것으로 보입니다. 

 

매각물건명세서와 현황조사서 기준으로 판단해보면, 

소유자는 연락두절이고, 배우자는 2003년 전입하여 살고 있고,  동거인 박ㅇ수씨는 2017년에 전입하였고, 임대차관계는 없다고 합니다.

다만, 소유자 매수시기는 2008년인데, 전입은 2003년인것으로 보아 그전에 전월세로 살고 있다고 매수하지 않았을까 추정해봅니다.

채무도 소유자 채무가 아닌 같은 성씨로 보아 아들 등 채무에 채권담보로 제공된것 같습니다.

 

배우자 점유에 동거인 임대차 관계가 없다고 하니, 인수할 금액은 없어보입니다.

진성 임대차 관계가 성립되기 어려워 보입니다. (전 없다고 베팅하겠습니다 ㅎ)

 

관리비는 미납내역이 없습니다.

 

 

예상 입찰가 산정

 
매매는 꾸준히 거래되므로, 적정 매도가만 제시되면 단기매매는 가능할 것 같습니다.

전입이 2003년이라 그동안 수리 한번 없거나 했더라도 오래전에 했을것 같습니다.

단기매도하려면 수리 후 공실상태에서 1.2억 정도에 가능하지 않을까 생각해봅니다.

 

제 예상 입찰가는요?

 

예상 낙찰가 : 1.05억 !!

 
실거래와 네이버부동산 호가가 시세에 유사하다고 판단하고, 수리비 감안하고,  단기수익을 염두에 둔 입찰가입니다. 

속초까지 고생비용까지 감안하면 500만원 정도 더 내려야하지만 낙찰은 쉽지 않아 보입니다.

 
어디까지나 예상이며, 실수요자 또는 공격적 입찰자에 의해 상향 낙찰될수도 있습니다^^
너무 높게 낙찰받으면 매도차익 폭이 적어 다른 일반매물과 경쟁해야해서 마음고생을 하실 수도 있습니다.
 

낙찰 결과는 입찰일 이후 댓글로 써두겠습니다.

구독해두시면 좋은 물건 계속 소개해드리겠습니다.
 
감사합니다. 

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.