2024 타경 110755 6/17 경매 물건 분석 (아파트) [공시지가 1억이상]

기본정보

경매 공시지가 1억이상 아파트 11,800만
충남 아산시 배방읍 한라비발디 아파트
794세대, 10동, 준공년도 2006년, 전용 111.81㎡ 5층 동향 방 3개 화 2개, 계단식 , 관리비 23만 전후

시세

거래량은 꾸준하네요. 단기 매도도 가능하겠습니다.

매매실거래는 1.93억~2.2억 정도 되는 것으로 보입니다.

저층이니 1억 후반 2억정도 예상됩니다.

그런데 네이버 매매호가는 1.9억부터 나와 있습니다.

급매로 매도하려면 1.8억~1.85억은 되야 하지 않을까 싶습니다.

전세 실거래는 1.8억~1.9억입니다. 거의 붙어 있네요.

월세는 2000/100 정도 거래 됩니다.

입지

초등 학군은 우측 배방초 학군입니다. 초품아네요..

제가 좋아하는 도서관도 아파트 인근 도보거리에 있습니다.

배방역 앞에 상업지구 있습니다.

생활편의시설은 가까이에 있어 편할듯 합니다.

권리분석

조사된 임차인은 김재경으로 되어 있고, 근저당과 전세권이 같은날 2회에 걸쳐 설정되어 있습니다.

전세금은 500만원, 채권최고액은 1,350만입니다.

실질 금액은 높지 않지만, 말소기준권리보다 늦어 소멸됩니다.

문제는 관리비 미납인데 24년 1월 기준으로 250만원입니다.

계속 미납해왔다면 500만원이상 될것 같습니다.

관리소에 미납액 체크해봐야 해보고, 입찰가에 반영하면 될듯 합니다.

예상 입찰가 산정

다른 평형 포함해서 매매 거래량은 어느정도 되는 편이라 급매로 단기매도는 가능할 것 같습니다.

경락잔금대출은 개인 MCI 사용한다고 가정하고, 방공제 없이 낙찰가의 80%는 나오지 않을까 예상합니다.

예상 낙찰가 : 1.711억 !!

실거래와 네이버부동산 호가가 시세에 유사하다고 판단하고, 예상한 입찰가입니다.

지방 공시지가 2억미만이라 입찰자가 적절히 있을 수 있습니다. 그래도 물건은 많으니까요.

낙찰 결과는 입찰일 이후 댓글로 써두겠습니다.

구독해두시면 좋은 물건 계속 소개해드리겠습니다.

감사합니다.

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.

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