2022 타경 117962 4/10 경매 물건 분석 (오피스텔) [공시지가 1억미만]

기본정보

경매 공시지가 1억미만 오피스텔
서울특별시 구로구 오리로 1149번지 공시지가 8,665만
112세대, 1동, 준공년도 2014년, 전용 22.13㎡ 8층 남향 방 1개 화 1개, 복도식

시세

매매실거래는 1억에서 1.08억정도 거래됐습니다.

전,월세 임차물건은 현재 없습니다.

전세는 8,500만, 월세는 1000/50만 실거래 있습니다.

입지

오피스텔은 역세권이냐가 제일 중요합니다.

원룸 사회초년생이 직장 빨리 갈 수 있는 역세권에 주로 임차수요가 많습니다.

7호선 천왕역에서 가산 산업단지나 강남 접근성이 좋습니다.

초등학군은 필요없습니다.

다만, 오피스텔 주변에 생활상권이 있으면 더 좋겠지요.

권리분석

임차인이 보증금이 1.249억이 선순위로 있습니다.

21.3.22 매수와 동시에 전세 임차인을 동시에 맞춘 건인데, 갭차이가 거의 안나는데 소유자가 21년에 좀 무리한것 같네요.

허그 전세보증물건이라, 임차인은 피해없이 보증금을 받고, 퇴거했을테고,

2년정도 경매로 계속 유찰되다가 보증금포기로 다시 진행중입니다.

시세만 파악하고, 적절하게 입찰하면 될것 같습니다.

관리비도 허그 물건이라 미납없을것 같습니다.

예상 입찰가 산정

아마 단기매도는 거의 어렵다고 봐야합니다.

전세 또는 월세로 임차 주는게 맞을듯 합니다.

전세는 126% 보증한도 10,900만까지 가능합니다.

실거래는 8,500만~9,000만인데 무리해서 1억까지 가능하지 않을까 생각해봅니다.

월세수익율은 1000/50만 8.500만 낙찰기준 7% 정도 나옵니다.

그리 높은게 아니어서 무리하게 입찰할 필요는 없을것 같습니다.

예상 낙찰가 : 8,517만 !!

낙찰 결과는 입찰일 이후 댓글로 써두겠습니다.

구독해두시면 좋은 물건 계속 소개해드리겠습니다.

감사합니다.

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.

나의 즐거움