2024 타경 51662 3/21 경매 물건 분석 (지식산업센터)

 

기본정보

경매 지식산업센터
경기도 용인시 기흥구 원희캐슬 기흥서천   
준공년도 2019년, 전용 147.06 ㎡  지1층   

 

 

 

시세

 

요즘 수익형부동산인 지식산업센터 인기가 없습니다.

단기매도는 진짜 헐값 아니면 매도가 쉽지 않을것 같습니다.

 

네이버 매매호가는 지층은 없는데, 지상층은 공급 평당 1,200만원 전후 나와 있습니다. 

단기매도 하려면 평당 800만 이하 3.5억 정도에 매도되지 않을까 싶습니다. (이것도 확신하기 어렵습니다.)

 

지하 임차는 원희캐슬은 없고, 옆 테라타워 지층 전용 평당 3만원 초반에 나와 있습니다.

지상은 아래와 같이 평당 5만원 초반대에 매물이 있습니다. 

 

 

입지

 
지산은 아파트와 달리 역이나 학교 등이 중요하지 않습니다.

다만, 직원들 입장에서는 지산이 주차 무료 지원이 인색하여 역세권 및 서울 등 상급지 근무지를 선호합니다.

지산도 역 근처에 있으면 시세상승도 좋고, 출퇴근도 용이하여 좀더 선호합니다.

 

그리고, 인근 산업단지 있으면 시너지가 나고, 고속도로 진출입 용이하면 더 좋습니다.

드라이브인인지, 일반 오피스가 잘 나가는지는 지역마다 특성이 있어 모든걸 다 파악하기는 어렵습니다.

결국 임대가 잘 맞춰지냐가 관건이겠지요.

우측에 기흥IC, 기흥동탄IC 통해 경부고속도로 진출입 가능합니다.

북서측 삼성, 남측 화성산업단지 있습니다.

 

 

권리분석

 

조사된 임차인이 있는데 보증금 3,000/300만원에 2개 사업장이 전입되어 있습니다.

임대차 기간 흐름상 23.6.27에 1개업체가 전입했다가 영업부진(?)으로 몇달뒤에 바로 퇴거하고, 

다음 임차인인 23.10.27부터 임대차계약을 한것으로 추측됩니다.

 

다만, 말소기준권리가 2023.5.11 의왕농협 근저당권이 가장 빨라 대항력은 없습니다. 

현황조사서를 보면 폐문으로 되어 있어, 2번째 임차인도 월세 미납상태로 사용점유하지 않는것으로 추정됩니다.

이부분은 현장 임장 및 관리소 탐문을 통해 확인해야 할듯 합니다.

 

관리비 미납여부는 알 수 없는데, 사용점유하고 있지 않다면, 미납상태로 미납금이 쌓여있지 않을까 생각해봅니다.

미납관리비 낸다고 생각하고, 입찰전 관리소에 한번더 확인하면 될듯 합니다. 

 

 

 

예상 입찰가 산정

 
금리가 낮고 평온(?)하고 상승 또는 보합 시기라면 경쟁도 치열하고, 경매로 나오지도 않았을것 같은데,

시기가 시기인만큼 34%까지 떨어질때까지 아무도 입찰하지 않았습니다.

 

투자수익률 흐름상 이번 회차에는 낙찰될것으로 생각됩니다.

 

임차수익율이 기존 3000/300만에 6억 매수 기준으로 6.3% 인데,  제 생각엔 지금은 300만 받기 어려워 보입니다.

진짜 보수적으로 3만원 초반 잡으면 1,500/150만원 일 수 있습니다. 

만약 저 수준이라면 지금 가격이 적정 시장가격이라고 볼 수 있습니다. (보수적인 관점이니)

향후 금리떨어지고, 좀더 임차 및 매매 수요 강한시점 7% 정도 매도하면 매도가능할것 같습니다.

 

다만, 현장임장하면서 현장 부동산에서 임차시세 확인해보고, 입찰하면 좀더 명확히 입찰가 산정이 될 것입니다.

 

제 예상 입찰가는요?

 

예상 낙찰가 : 2.12억 !!

 

지산을 쉽게 높게 낙찰받기 어렵습니다. 특히 수원, 용인은 다른 상급지에 비해 상대적으로 인기가 낮습니다.

그냥 최저가에 조금 높혀 써봅니다. ㅎ

 

낙찰 결과는 입찰일 이후 댓글로 써두겠습니다.

구독해두시면 좋은 물건 계속 소개해드리겠습니다.
 
감사합니다. 

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.