2022 타경 57096 3/24 경매 물건 분석 (아파트) [공시지가 1억미상]

 

기본정보

경매 공시지가 1억이상 아파트
경기도 광주시 초월읍 도평우림2단지 아파트  15,100만 
261세대, 4동, 준공년도 2002년, 전용 84.57㎡  5층 남향 방 3개 화 2개, 계단식 , 관리비 15만 

 

 

 

 

시세

 

261세대밖에 없는데 거래량은 꾸준히 있는 편입니다.

기본 매매수요는 있는 것으로 보입니다.

 

매매실거래는 수리 안된 기준으로 저층 2.2억~2.25억 정도에 거래됐습니다.

네이버 매매호가도 2.5억부터 나와 있습니다.

단기매도 하려면 2.4억정도에 매도되지 않을까 싶습니다.

 

전세와 월세 매물은 1건도 없고, 전세는 2억정도,  월세는 5,000/90만 정도 실거래 있습니다.

 

 

입지

 
초등 학군은 도평초 학군으로 도보 통학 가능합니다.

지하철은 광주역, 초월역이 있으며, 마을버스 한번 타야 갈 수 있습니다.

 

상권은 북서측에 광주시내상권 형성되어 있으며,  터미널건물 지하에 이마트 있습니다.

 

 

권리분석

 

조사된 임차인이 있는데 보증금 7,000만원에 전입은 11.7.12에 되어 있고, 배당요구도 제때 했습니다.

다만, 말소기준권리가 2007.6.21 교보생명 근저당권이 더 빨라 대항력이 없습니다. 

선순위 근저당금액이 많아 보증금을 배당받기는 어려워 보입니다. 

 

22년에 배당신청을 한것으로 보아 계속 점유하고 거주하고 있을것으로 예상됩니다.

 

미납관리비는 미공개로 나오는데  우편함이나 관리소 잘 탐문해서 알아내는게 관건일듯 합니다.

여차하면 3년치 공용관리비 낸다고 생각하고 입찰해야 할듯 합니다.

 

 

예상 입찰가 산정

 
매매거래건수는 세대수에 비해 많은 편이라 단기매도는 가능할 것으로 봅니다.

 

11년 임차인 전입후 계속 거주하였기에 수리는 해야 한다고 보고 입찰해야 할듯 합니다.

단기 매도하려면  올리모델링 후 최저가 또는 중간가로 매도하면 빠르게 매도가능할 것 같습니다.

 

 

제 예상 입찰가는요?

 

예상 낙찰가 : 2.02억 !!

 
실거래와 네이버부동산 호가가 시세에 유사하다고 판단하고, 예상한 입찰가입니다. 

올수리도 해야하고, 관리비도 낸다고 가정하고, 임차인 명도저항도 있을것 같고, 높게 쓰고 싶지 않습니다. 

다만, 공시지가 1억이상이라 경쟁력은 다소 적을 것으로 봅니다.

 

낙찰 결과는 입찰일 이후 댓글로 써두겠습니다.

구독해두시면 좋은 물건 계속 소개해드리겠습니다.
 
감사합니다. 

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.