2023 타경 10537 3/26 경매 물건 분석 (아파트) [공시지가 1억미만]

기본정보

경매 공시지가 1억미만 아파트
울산광역시 울주군 교동리 태봉파크아파트  4,770만 
389세대, 3동, 준공년도 1992년, 전용 59.73㎡  10층 남향 방 2개 화 1개, 복도식 , 관리비 9만 

 

 

시세

 

389세대밖에 안되는데 거래량은 의외로 많은 편입니다.

매매실거래는 0.5억~0.88억 정도 됩니다.

거래밴드가 크긴 하나, 5천대는 사연있는 물건으로 보고,  최소 6,500만에는 거래될것으로 예상됩니다. 

 

네이버 매매호가는 저층 6,600만  일반매물은 7000만원대부터 시작됩니다.

전세매물은 없고, 1.2억 1건 있고, 월세는 1,000/35만 1건 나와 있습니다.

 

 

 

 

입지

 
초등 학군은 중남초 학군으로 조금 멀어 차량 통학해야 할것 같습니다.

서측에 군산산업단지가 붙어 있어, 산업단지 주거수요가 있을것 같습니다.

 

상권은 북측 교동리쪽에서 중심상권 일부 있습니다.

그리 활성화되어 있지는 않습니다.

 

 

권리분석

 

권리분석은 조금 애매합니다.

하나씩 확인해봅시다.

 

2010.12.3 매매로 소유권이 이정* 님에게로 넘어옵니다.

2010.12.9 전입세대확인서내 기준 강봉*씨가 세대주로 전입되어 있습니다.

전입세대확인서내 말소사항을 보면 2010.12.9 강봉*씨 전입전에 이상*씨가 전입했다가 말소되어 있습니다.

(추정해보면 이상*씨로 전입했다가 말소시키고, 강봉*씨로 세대주를 변경하여 다시 전입신고를 한게 아닌가 추정해봅니다. 두분이 부부거나, 가족관계로 느껴집니다.)

2018.3.27 농협에서 채권최고액 7,980만으로 근저당이 있어 말소기준권리입니다.

대략 120%라고 잡으면 6,500만원 정도 대출받은건데 그때 실거래가가 8~9천만원정도로 전세임차인이 있는 상태에서 대출을 받았을것 같지는 않습니다.  아마 월세 임차인이거나 무상임차인으로 추측됩니다. 

 

즉, 월세임차인이거나, 무상임차인이라고 가정하면, 월세미납등으로 인수할 금액은 없어 보입니다. (추정)

 

미납관리비는 24.6월까지 80만원이며, 그이후 계속 미납했다고 가정하면  150만원정도로 예상됩니다.

입찰전 관리소에 문의해보고 입찰하면 되겠습니다.

 

 

 

예상 입찰가 산정

 
단지세대에 비해 실거래 매매거래건수는 많은 편이라 단기매도는  수월할것으로 보여집니다.

 

10년 매수후 중간에 수리는 안했을것으로 추정되며, 했더라도 재수리해야 할듯 합니다.

일부 수리하고, 7천 정도에 매도하면 어떨까 생각해봅니다.

 

제 예상 입찰가는요?

 

예상 낙찰가 : 0.45억 !!

 
실거래와 네이버부동산 호가가 시세에 유사하다고 판단하고, 예상한 입찰가입니다. 

임차인 보증금 미상 물건이라 높게 베팅은 어렵습니다.  아마 다른 분들도 마찬가지 아닐까 생각합니다.

 

 

낙찰 결과는 입찰일 이후 댓글로 써두겠습니다.

구독해두시면 좋은 물건 계속 소개해드리겠습니다.
 
감사합니다. 

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.