2024 타경 1345 3/17 경매 물건 분석 (아파트) [공시지가 1억미만]

 

기본정보

경매 공시지가 1억미만 아파트
전북 군산시 소룡동 소룡동제이파크  8,410만 
972세대, 10동, 준공년도 2006년, 전용 84.53㎡  3층 남향 방 3개 화 2개, 계단식  

 

 

 

시세

 

972세대라 기본적으로 거래량은 많습니다.

 

매매실거래는 1.2억~1.3억 정도 됩니다.

 

네이버 매매호가는 2층  1.2억  12층 기본 1.25억부터 올라와 있습니다.

전세매물은 1.2억 1건 있고, 월세는 임대 물건은 없고, 2,000/60만 정도 가능할 것 같습니다.

1.2억 전세시세기준시 월세 수익율은 7.2% 입니다.

 

 

 

입지

 
초등 학군은 소룡초 학군으로 조금 멀고, 도보 18분정도 소요된다고 나옵니다만, 저학년은 학원차량 등으로 통학해야 할것 같습니다.  월명중학교도 소룡초등학교 근처에 있습니다.

서측에 군산산업단지가 붙어 있어, 산업단지 주거수요가 있을것 같습니다.

 

상권은 앞에 롯데슈퍼 있고, 주요 상권은 월명동, 나운동 쪽으로 나가야 할듯 합니다.

 

 

권리분석

 

전입된 세대 등재가 없어, 권리상 문제는 없습니다.

관리비 미납금액이 230만, 현재 300만원내외로 판단되는데,  미납금액으로 유추해 보면

상속으로 소유권이전한 이후 계속 공실상태로 보여집니다.

관리소에 문의해보고 추후 협의해서 공용부분 납부하면 되겠습니다.

 

 

예상 입찰가 산정

 
실거래 매매거래건수가 많아 단기매도는 원활히 될것 같습니다.

 

22년 경매 취득후 임대를 위해 일부 수리는 했을 수도 있을것 같습니다.

지금은 전입세대가 없으나 2년 전세 또는 월세 임차인이 한번 있었을것 같습니다.

수리여부는 확실치는 않으나, 일부 수리하고 내놓아도 될것 같습니다. 

 

 

제 예상 입찰가는요?

 

예상 낙찰가 : 0.99억 !!

 
실거래와 네이버부동산 호가가 시세에 유사하다고 판단하고, 예상한 입찰가입니다. 

 

전 1억이상 쓰기 아까울것 같아 1억미만으로 책정했습니다. 다른 분은 좀더 높게 쓸수도 ㅠ

 

어디까지나 예상이며, 실수요자 또는 공격적 입찰자에 의해 상향 낙찰될수도 있습니다^^
너무 높게 낙찰받으면 매도차익 폭이 적어 다른 일반매물과 경쟁해야해서 마음고생을 하실 수도 있습니다.
 

낙찰 결과는 입찰일 이후 댓글로 써두겠습니다.

구독해두시면 좋은 물건 계속 소개해드리겠습니다.
 
감사합니다. 

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.