[공시지가 1억미만] 2024 타경 516629 물건 분석 2/20

경매 공시지가 1억미만 아파트 
인천광역시  9,800만

인천 공시지가 1억미만 아파트 입니다.

입지

연수역 도보 11분, 청학초, 청학중학교 인근에 있습니다. 

 

시세

매매실거래가 1.6~1.7억 수준, 전세 1.15억

권리분석

 

대항력없는 임차인 점유 중으로, 아마 월세로 보증금 대부분 차감됐을것으로 보이며, 보증금이 있더라도 소액임차인 최우선변제금으로 선배당가능하여, 명도난이도도 낮을 것으로 판단됩니다. 

입찰가 예상

2009년 근저당이후 2017년 추가 근저당을 받았고, 임차인은 2023년 10월 500만/40만으로 계약한 것으로 보아 그 기간동안 별도의 인테리어 리모델링은 없이 도배/장판 정도 한두번 해줬을 것으로 예상됩니다.

낙찰시 씽크대, 화장실은 리모델링 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 할듯 합니다. 

 

네이버매물기준 매매 호가 1.7억,   전세  1.1억, 월세 1,000/55만 정도 입니다. 

 

남향 101동 맨앞동이라 앞에 막힘이 없고, 8층 중층이고, 중간층이라 최저거래금액인 1.61억보다는 더 받을 수 있을것 같습니다. 

 

수도권 인천임을 감안하여  1.45억 +- 입찰하면  매매사업자로 단기매도시 1천만원 전후 단기 수익이 날 것으로 예상합니다.

인테리어 비용 최소화한다고 생각하면 1.5억 초반까지도 가능하겠습니다.

꼭 낙찰받고 소액이라도 한번 회전시키고 싶은 분이라면~

 

 

제 예상 입찰가는요?

예상 낙찰가 : 1.475억 !!

어디까지나 예상이며, 실수요자 또는 공격적 입찰자에 의해 상향 낙찰될수도 있습니다^^

너무 높게 낙찰받으면 매도차익 폭이 적어 다른 일반매물과 경쟁해야해서 마음고생을 하실 수도 있습니다.

 

감사합니다. 

경공매 궁금하신 사항은 댓글 남겨주시면 아는 범위내에서 답변드리겠습니다.